Next
गृहकर्ज घेताना....
BOI
Saturday, March 17 | 03:45 PM
15 0 0
Share this story

स्वमालकीच्या घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी गृहकर्जाची मदत बहुमोल ठरते. गृहकर्ज कसे मिळते, त्यासाठीच्या अटी, नियम याविषयी सविस्तर माहिती घेऊ या ‘समृद्धीची वाट’ या सदरात....
......
अन्न, वस्त्र, निवारा या तीन प्राथमिक गरजांपैकी निवारा म्हणजे राहते घर. ही गरज भाड्याच्या घरात राहून भागविता येत असली, तरी स्वत:च्या मालकीचे घर असावे असे बहुतेकांचे स्वप्न असतेच. प्रत्येक जण आपल्या कुवतीनुसार स्वत:चे घर शक्य तितक्या लवकर कसे घेता येईल यासाठी प्रयत्नशील असतो. घरांच्या किमती दिवसेंदिवस वाढत असल्या, तरी आता बँका, वित्त संस्था मोठ्या प्रमाणावर गृहकर्ज देऊ लागल्या आहेत. यामुळे अगदी अनेकांना तरुण वयात घराचे स्वप्न पुरे करणे शक्य होऊ लागले आहे. कर्ज घेण्यासाठी अर्ज कसा करावा, किती कर्ज मिळू शकेल, कोठून कर्ज घ्यावे, कोणकोणती कागदपत्रे आवश्यक असतात, कर्जाच्या अटी काय असतील, फ्लोटिंग/फिक्स्ड व्याजदर म्हणजे काय यांसारखे अनेक प्रश्न मनात घोळत असतात. या सर्व बाबींची माहिती आज घेऊ या.

आपण किती रक्कम भरू शकतो व कर्ज किती मिळेल यावर किती मोठे व कोठे घर घ्यायचे याचा निर्णय अवलंबून असतो. याबाबत ढोबळमानाने असे सांगता येईल, की आपल्या गेल्या तीन वर्षांच्या सरासरी वार्षिक उत्पन्नाच्या पाचपट व घराच्या किमतीच्या ८० ते ८५ टक्के यातील कमी असलेल्या रकमेइतके कर्ज मिळू शकते. असे असले तरी अर्जदाराची असलेली सध्याची कर्जे व त्यापोटी होणारी दर महिन्याची परतफेड व गृहकर्ज घेतल्या नंतर आधीचा मासिक हप्ता व गृहकर्जाचा मासिक हप्ता यांचा एकत्रित विचार करून कर्ज रक्कम ठरविली जाते. उदा. अर्जदाराचे वार्षिक उत्पन्न पाच लाख रुपये इतके आहे, तर त्याला २५ लाखांपर्यंत कर्ज मिळू शकेल. ८.५ टक्के व्याजदर, कर्ज परतफेडीचा कालावधी १८ वर्षे गृहीत धरल्यास सुमारे २२ हजार ६४० रुपये इतका ईएमआय (मासिक हप्ता) पडू शकतो. (सर्वसाधारणपणे कर्ज परतफेड नोकरी असेपर्यंत किंवा ६५ वर्षे वयाच्या आत होणे अपेक्षित असते. त्या दृष्टीने वयाच्या ४५ वर्षांनंतर कर्ज घेणाऱ्यास परतफेडीचा कालावधी १८ वर्षे मिळेलच असे नाही. कालावधी कमी झाल्यास त्या प्रमाणात ‘ईएमआय’ वाढतो.) अर्जदाराचे अडीच लाखाचे कार लोन असून, त्याचा ईएमआय सहा हजार इतका असेल व ही कर्ज परतफेड नियमित होत असेल तरच सुमारे १८ ते २० लाखांपर्यंत गृहकर्ज मंजूर होऊ शकेल.

गृहकर्ज शक्यतो बँका, जीआयसी गृह फायनान्स, एचडीएफसी, एलआयसी होम फायनान्स यांसारख्या वित्तीय संस्थांकडून घ्यावे. यासाठीचा कर्ज मागणी अर्ज प्रत्येक ठिकाणी वेगळा असला, तरी त्यात प्रामुख्याने पुढील माहिती व कागदपत्रे याचा समावेश असतो.
- अर्जदाराविषयीची सर्व माहिती (उदा. नाव, जन्मतारीख, पत्ता, फोटो, पॅनकार्ड)
- नोकरी/व्यवसायाची माहिती (उदा. नोकरीचे ठिकाण,कंपनी/संस्थेचे नाव, ओळखपत्र व व्यवसाय असल्यास व्यवसायाचे स्वरूप, पत्ता, शॉप अॅक्ट लायसन्स, भागीदारी असल्यास पार्टनरशिप डीड, इ.)
- वार्षिक उत्पन्न व त्याबाबतची पूरक कागदपत्रे (उदा. नोकरी असल्यास मागील तीन वर्षांचे ‘फॉर्म १६’, मागील सहा महिन्याच्या पे स्लिप्स, व्यवसायिक असल्यास मागील तीन वर्षांचे ताळेबंद )
- फ्लॅट खरेदीसाठी कर्ज घ्यायचे असेल तर बिल्डरशी झालेल्या कराराची प्रत, करारासोबत केलेल्या पेमेंटची रिसीट, मंजूर प्लॅनची कॉपी, ही मिळकत निर्वेध असल्याचा वकिलांचा टायटल रिपोर्ट, कमेन्समेंट सर्टिफिकेट. आपल्या प्लॉटवर घर बांधण्यासाठी कर्ज घ्यायचे असेल, तर वरील सर्व बाबींसोबत येणाऱ्या खर्चाबाबतचे कंत्राटदाराचे पत्र.
- अर्ज करतेवेळी अर्जदाराची अन्य काही कर्जे असल्यास त्यांचा तपशील. 
- हल्ली गृहकर्जासाठी बहुधा जामीन मागितला जात नाही. तथापि सहकारी बँका अजूनही जामीन मागतात. अशा वेळी जामीनदाराचीही वरीलप्रमाणे सर्व माहिती व कागदपत्रे लागतात.

अशा रीतीने सर्व कागदपत्रांची पूर्तता होऊन कर्ज रकमेबाबत उभयपक्षी सहमती झाल्यावर बँकेकडून अर्जदाराचा सिबिल रिपोर्ट घेतला जातो. यासाठीची फी अर्जदाराकडून घेतली जाते. अर्जदाराने पूर्वी घेतलेली कर्जे आणि परतफेडीबाबतची माहिती या सिबिल रिपोर्टद्वारे बँकेला मिळते. हा रिपोर्ट समाधानकारक नसेल, तर बँकेने कर्ज प्रकरण स्वीकारताना तत्त्वत: मंजुरी दिली असेल तरीदेखील कर्ज प्रकरण नाकारले जाते. सिबिल रिपोर्ट अर्जदार स्वत:सुद्धा कर्ज प्रकरण बँकेस देण्यापूर्वी घेऊ शकतो. हा रिपोर्ट चारशे ७० रुपयांचा डीडी ‘सिबिल’ला पाठवून अथवा ऑनलाइन फॉर्म भरून व पेमेंट करून घेता येतो. हा रिपोर्ट पॉइंटच्या स्वरूपात दिला जातो.( हे पॉइंट ३५० ते ९५०च्या दरम्यान असतात.) साधारणपणे ६५०पेक्षा अधिक पॉइंट असल्यास अर्जदाराच्या कर्ज प्रकरणाचा विचार केला जातो. पूर्वी कर्ज घेतले नसल्यास ‘नो हिस्ट्री’ असा रिपोर्ट दिला जातो. शक्यतो अर्ज करण्यापूर्वी आपण आपला सिबिल रिपोर्ट घेतल्यास कर्जमंजुरीबाबतचा अंदाज येऊ शकेल आणि पुढे येणारी निराशा व मनस्ताप टाळता येईल.

गृह कर्जावर फिक्स्ड किंवा फ्लोटिंग पद्धतीने व्याजाची आकारणी होत असते. काही बँका याबाबत अर्जदारास पर्याय देतात. असे असले तरी आता बहुतेक सर्व व्यापारी बँका फ्लोटिंग रेटनेच व्याज आकारणी करतात. (काही लहान सहकारी बँका मात्र फिक्स्ड रेटने व्याज आकारणी करतात.) फ्लोटिंग रेट हा संबंधित बँकेच्या ‘एमसीएलआर रेट’शी निगडित असतो. हा रेट बँकेनुसार कमी अधिक असतो व तो वेळोवेळी बाजारातील व्याजदरानुसार कमी अधिक होत असतो. सध्या प्रमुख सरकारी व खासगी बँकाचा एमसीएलआर रेट आठ ते नऊ टक्क्यांच्या दरम्यान आहे. समजा, सध्या ‘बँक ऑफ इंडिया’चा एमसीएलआर रेट आठ टक्के इतका आहे आणि गृहकर्जाचा दर एमसीएलआर अधिक ०.२५ (पाव) टक्के आहे. याचा अर्थ ‘बँक ऑफ इंडिया’चा सध्याचा गृहकर्जाचा दर ८.२५ टक्के इतका आहे. पुढील तीन महिन्यांत व्याजदरात घसरण झाली आणि ‘बँक ऑफ इंडिया’चा एमसीएलआर रेट पावणेआठ (७.७५) टक्के इतका झाला, तर गृहकर्जाचा दर आठ टक्के इतका असेल. 

ज्याप्रमाणे बाजारात व्याजदराची चढ-उतार होईल, त्या प्रमाणात बँकेच्या एमसीएलआर रेटमध्ये बदल होत राहील आणि त्यानुसार गृहकर्जाचा व्याजदर कमी अधिक होत राहील; मात्र हा बदल नेमका कधी व किती हे सांगता येत नाही. व्याजदरात वाढ झाल्यास ईएमआय न वाढविता परतफेडीची मुदत वाढविली जाते व कमी झाल्यास मुदत कमी होते. आपल्याला मुदत वाढू द्यायची नसेल तर हप्त्याव्यतिरिक्त रक्कम भरणे आवश्यक असते.

काही ठराविकच बँका (उदा. स्टेट बँक) होम सेव्हर पद्धतीने कर्ज देऊ करतात. यामध्ये कर्जदाराचे बचत खाते गृहकर्जाच्या खात्याशी जोडले जाते. या बचत खात्यातील शिल्लक रक्कम कर्ज खात्यातील नावे (डेबिट) बाकीतून वजा करून उर्वरित रकमेवर व्याज आकारणी केली जाते. यामुळे आपल्या बचत खात्यातील शिल्लक रकमेवर जे केवळ ३.५ टक्के व्याज मिळणार असते ते न मिळता; गृहकर्ज खात्यातील तेवढ्या रकमेवर व्याजाची आकारणी होत नाही, शिवाय बचत खात्यातील रक्कम हवी तेंव्हा काढताही येते. थोडक्यात जितके जास्त दिवस जितकी जास्त रक्कम बचत खात्यात शिल्लक असेल, तितके दिवस कर्ज खात्यातील तेवढ्या रकमेवर व्याज आकारणी होत नाही.

गृहकर्जाच्या सर्वसाधारण अटी व शर्ती काय असतात ते आता पाहू.
- निवासी/अनिवासी भारतीय गृहकर्जासाठी अर्ज करू शकतात.
- अर्जदाराचे वय २१ वर्षांपेक्षा जास्त असावे. कर्ज जास्तीत जास्त २० वर्षे मुदतीसाठी किंवा ६५ वर्षे वयापर्यंत मिळू शकते.
- जास्तीत जास्त २५ वर्षांपर्यंतच्या जुन्या घरास कर्ज मिळू शकते; मात्र जुन्या घराच्या कर्जासाठी घराच्या ‘रेसिड्युअल लाइफ’बाबतचे प्रमाणपत्र मिळणे आवश्यक असते.
- कर्ज घेऊन खरेदी करण्यात येणारे घर बँकेस मॉर्गेज करून तारण देणे आवश्यक असते.
- पाच वर्षांनंतर गरज असल्यास घर दुरुस्ती/नूतनीकरण यासाठी झालेल्या परतफेडीच्या ९०टक्के इतके नवीन कर्ज मिळू शकते.
- कर्ज घेताना किमान कर्ज रकमेइतकी कर्जदाराच्या नावाची आयुर्विमा पॉलिसी घेणे आवश्यक असते. ही पॉलिसी कशी घ्यावी हे आपण स्वतंत्रपणे पाहू.
- सध्या बँका अर्जदाराची आर्थिक परिस्थिती विचारात घेऊन ‘इन प्रिन्सिपल’ (तत्त्वत:) मंजुरीही देऊ लागल्या आहेत. यामुळे अर्जदारास आपल्या गरजेनुसार घर शोधता येते, ‘इन प्रिन्सिपल’ कर्ज मंजुरीपत्राची मुदत सहा महिने इतकी असते.

वर उल्लेख केल्याप्रमाणे आता बँका गृहकर्ज मंजूर करताना कर्ज रकमेइतकी आयुर्विमा पॉलिसी घेण्याची अट कर्ज मंजुरीपत्रात घालतात. ही पॉलिसी बँकेस असाइन करून द्यावी लागते. कर्ज घेणारी व्यक्ती कुटुंबातील एकमेव कमावती व्यक्ती असेल आणि दुर्दैवाने अशा व्यक्तीचे अकाली निधन झाले, तर गृह कर्जफेड कशी करायची याची विवंचना कुटुंबीयांना भेडसावत असते व बँकेची कर्जवसुली अडचणीची होऊन जाते. प्रसंगी राहते घर विकून कर्जफेड करणे भाग पडते. यावर एक उपाय म्हणून गृहकर्ज विमा योजना अस्तित्वात आली. बहुधा कर्ज देणारी बँकच अशी पॉलिसी देऊ करते व त्यानुसार कर्जाच्या रकमेइतकी व कर्जाच्या कालावधीसाठी अशी पॉलिसी दिली जाते. यासाठीचा प्रीमियम एकरकमी द्यावा लागतो. काही बँका हा प्रीमियम कर्ज रकमेत समाविष्ट करतात तर, काही बँका प्रीमियमची रक्कम स्वतंत्रपणे भरून घेतात. या पॉलिसीमुळे मिळणारे कव्हर सुरुवातीस कर्ज रकमेइतके असते व पुढे नियमित कर्जफेडीनुसार कमी होणाऱ्या कर्ज रकमेनुसार कमी कमी होत जाते. यामुळे कर्जदाराचा कर्ज परतफेडीच्या कालावधीत मृत्यू झाला, तर मयत कर्जदाराच्या नावावर बाकी असलेली कर्ज रक्कम पॉलिसीमधून बँकेस परस्पर दिली जाते. यामुळे मयताच्या कुटुंबीयांवर कर्जफेडीची जबाबदारी राहत नाही; मात्र कर्जदाराने मुदतीच्या आधीच कर्ज परतफेड केली, तर हे कव्हर कर्जाच्या मूळ कालावधीसाठी लागू रहात नाही. तसेच कर्जदाराने कमी व्याजदर असणाऱ्या बँकेकडून नव्याने कर्ज घेऊन आधीच्या बँकेचे कर्ज चुकते केले तर अशी पॉलिसी नव्याने घ्यावी लागते. पूर्वीचा एकरकमी भरलेला प्रीमियम वाया जातो. शिवाय व्याजदर वाढले, तर कर्जाचा कालावधी (ईएमआय न बदलता) वाढविला जातो. अशा वेळी कर्ज परतफेडीचे प्रमाण थोडे कमी होत असते व यामुळे ‘नावे बाकी’पेक्षा या पॉलिसीचे कव्हर थोडे कमी असल्याचे दिसून येते.

या सर्व बाबींचा विचार करता गृहकर्ज विमा पॉलिसीपेक्षा गृहकर्जाच्या रकमेइतका टर्म इन्शुरन्स घेणे जास्त सोयीचे असते. यामुळे मिळणारे कव्हर हे गृहकर्जाच्या संपूर्ण कालावधीसाठी कायम असते. वरीलप्रमाणे कर्जफेडीनुसार कमी कमी होत जात नाही. शिवाय या पॉलिसीचा प्रीमियम एकरकमी भरावा लागत नाही. कर्जदार भरत असल्याने प्रीमियम रक्कम ‘प्राप्तिकर कलम क्र. ८० सी’नुसार करसवलतीस पात्र असते. कर्जदाराचा कर्ज परतफेडीच्या कालावधीत मृत्यू झाला, तर मयत कर्जदाराच्या नावावर बाकी असलेली कर्ज रक्कम पॉलिसी क्लेममधून बँकेस परस्पर दिली जाते व उर्वरित रक्कम वारसास दिली जाते. यामुळे मयताच्या कुटुंबीयांवर कर्जफेडीची जबाबदारी राहत नाही व आर्थिक मदतही होते, यामुळे कुटुंबीयांना या दु:खद प्रसंगी मोठा दिलासा मिळतो. 

गृहकर्ज विमा पॉलिसी व टर्म पॉलिसी यांचा प्रीमियम खालीलप्रमाणे असतो.
(खालील प्रीमियम हा २५ लाख रुपये, १५ वर्षे मुदतीच्या गृहकर्जासाठी असून, कर्जदाराचे वय २५ व आरोग्य सुदृढ गृहीत धरून आहे.)

वरील विवेचनावरून असे लक्षात येते, की गृह कर्ज घेताना कर्ज रकमेइतकी गृहकर्ज विमा पॉलिसी घेण्यापेक्षा आपल्याला आवश्यक असणाऱ्या कव्हरची टर्म पॉलिसी घेऊन अशी पॉलिसी कर्ज देणाऱ्या बँकेस असाइन करणे केव्हाही हितावहच आहे. हल्ली ऑनलाइन पद्धतीने टर्म पॉलिसीला २५ वर्षे वयाच्या सुदृढ व्यक्तीस ३० वर्षांसाठी एक कोटी रुपयांच्या कव्हरसाठी केवळ दहा हजार रुपये इतका वार्षिक प्रीमियम पडू शकतो. 

आता गृहकर्ज घेताना गृह कर्जाइतक्या रकमेची गृहकर्ज विमा पॉलिसी न घेता आपल्याला आवश्यक तेवढे कव्हर असणारी टर्म पॉलिसी ऑनलाइन पद्धतीने घेऊन गृहकर्जाबरोबर अन्य गरजांचीही तरतूद करावी. कर्जदाराने कमी व्याजदर आकारणाऱ्या बँकेकडून नव्याने कर्ज घेऊन आधीच्या कर्जाची परतफेड केली, तर नव्या कर्जासाठी आधीची टर्म पॉलिसी वापरता येते. नव्याने पॉलिसी घ्यावी लागत नाही. अशी पॉलिसी कर्ज रकमेपेक्षा आपल्या गरजेनुसार जास्तही घेता येते. उदा. कर्ज रक्कम ४० लाख इतकी आहे, तरी अशी कर्जदार व्यक्ती एक कोटी कव्हर असणारी टर्म पॉलिसी घेऊन गृहकर्ज, तसेच अन्य बाबींसाठीची आर्थिक तरतूद (आकस्मिक निधनानंतर आवश्यक असणारी) करू शकतो. 

सध्या बहुतेक सर्व प्रमुख राष्ट्रीयीकृत व खासगी बँकांचे गृहकर्जाचे व्याजदर ८.३५ ते ८.६५ टक्क्यांच्या दरम्यान असून, त्यानुसार १८ ते २० वर्षे मुदतीसाठीच्या २५ लाखांच्या कर्जासाठी साधारणपणे २२ हजार ते २३ हजारच्या दरम्यान कर्जाचा हप्ता येतो.याशिवाय गृहकर्ज घेतल्याने करबचत होते. 

आर्थिक वर्षात भरलेल्या हप्त्यापैकी मुदलाची रक्कम ‘कलम ८० सी’अंतर्गत वजावटीस पात्र असते, तर अडीच लाखापर्यंतचे व्याज ‘कलम २४’नुसार वजावटीस पात्र असते. पती–पत्नी दोघांचेही उत्पन्न करपात्र असेल, तर दोघांनी संयुक्त नावावर गृहकर्ज घेतल्यास वरील दोन्हीही वजावटींचा लाभ दोघांनाही मिळतो; मात्र त्यासाठी कर्ज परतफेड दोघांच्या संयुक्त खात्यातून किंवा दोघांच्या खात्यातून होणे आवश्यक असते. 


याशिवाय आता बँका रिव्हर्स मॉर्गेज लोनही देऊ लागल्या आहेत. यामुळे आपण उमेदीच्या काळात कर्ज परतफेड करीत असलो तरी, हेच घर गरज पडल्यास उतारवयात नियमित उत्पन्नाची तरतूदही करू शकते.

आपल्या मालकीच्या घराचा निर्णय लवकरात लवकर घेऊन आवश्यक तेवढे कर्ज घेऊन त्याची नियमित परतफेड केल्याने स्वत:च्या घरात राहण्याचे समाधान तर मिळतेच, शिवाय दीर्घकाळ करबचत करता येते. गरज पडल्यास उतारवयात आर्थिक स्थैर्यही मिळू शकते.

- सुधाकर कुलकर्णी 
(लेखक पुण्यातील सर्टिफाइड फायनान्शियल प्लॅनर आहेत.)

(शेअर बाजार, तसेच म्युच्युअल फंडातील गुंतवणूक जोखीमपूर्ण आहे. ‘समृद्धीची वाट’ या सदराचा उद्देश वाचकांना गुंतवणुकीसंदर्भातील अशा विविध बाबींची माहिती करून देऊन दिशा दाखवणे हा आहे. कोणत्याही प्रकारची गुंतवणूक करताना वाचकांनी स्वतःच्या जबाबदारीवरच करावी. त्यासाठी ‘बाइट्स ऑफ इंडिया’ कोणत्याही प्रकारे जबाबदार नसेल. वाचकांनी गुंतवणुकीसंदर्भातील आपल्या शंका, प्रश्न article@bytesofindia.com या ई-मेलवर पाठवावेत. निवडक प्रश्नांना या सदरातून उत्तरे दिली जातील. हे सदर दर शनिवारी आणि रविवारी प्रसिद्ध होते. त्यातील लेख एकत्रितरीत्या https://goo.gl/Vb1kM6 या लिंकवर उपलब्ध असतील.)
 
15 0 0
Share this story

Post Your Comment
मराठी English
Your Name *
Email
 
Notify me once my comment is published
Comment *
Content limited to 1000 characters,1000 characters remaining.

Select Language
Share Link